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投資用不動産購入の流れ

  1. Step1:情報収集
  2. Step2:購入相談・資金計画
  3. Step3:物件選定
  4. Step4:売買契約
  5. Step5:ローン契約
  6. Step6:残代金決済・物件引渡し
  7. Step7:賃貸開始

Step1:情報収集

まずは、どんな物件が欲しいのか、希望条件を整理してみましょう。
地域や沿線、駅からの距離、間取りや広さ、日当たり、価格などの条件とその優先順位を決めてから、最新の物件情報を効率よく入手しましょう。
沿線や最寄駅、環境や学校などさまざまな条件を満たす地域を絞り込み、初めに立てた資金計画を元に希望の物件情報を入手しましょう。
新聞の広告や折り込みチラシ、住宅情報誌など、情報収集手段はいろいろですが、昨今、不動産購入を検討される方の大半が、インターネットを利用しています。

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Step2:購入相談・資金計画

購入希望条件が決まったら、不動産会社に相談してみましょう。
また、購入予算を決める必要があります。自己資金はいくら用意できるのか、月々の返済はいくらまで大丈夫なのか、諸費用はいくら位かかるのかなど、よく考えて、資金計画を立てましょう。

購入に必要な資金

不動産の購入には、物件価格以外にも費用がかかります。
諸費用の合計額の目安は、およそ物件価格の約6~10%程度
です。(借り入れ金額によって変わります)

5000万円の物件を購入する場合の諸費用
約300万円~500万円程度

諸費用の内訳

諸費用は、契約から引渡しまでの間にその都度支払う費用です。原則は現金となります。

登記料
所有権移転登記やローンの利用に伴う抵当権設定に係る経費で、司法書士が行います。
銀行手数料
ローン事務手数料・ローン保証料などの諸費用です。
公租公課(固定資産税・都市計画税)
毎年1月1日、固定資産課税台帳に記されている土地や建物にかかる税金です。
印紙税
売買契約書やローン契約書に貼付する印紙代です。
保険料
火災保険料や施設賠償責任保険料などです。
仲介手数料
不動産会社に支払う仲介手数料です。通常、売買価格の3%+6万円(別途消費税)となります。
不動産取得税(地方税)
通常、固定資産評価額の3%(土地の場合、固定資産評価額×1/2×3%)になります。

Step3:物件選定

収益物件を選ぶポイント
Point1:立地
収益物件の立地(日当たり、眺望、周辺環境)は必ず、自分の目での確認が必要です。入居者のニーズがそこにあるのか、またターゲットとする入居者(単身者、ファミリー層などさまざま)にマッチした立地なのかを吟味しましょう。
例えば中古物件の場合、コンビニや駅が近くにあれば多少古くても人気が出ますし、家賃も高めに設定できます。
またその地域の賃料相場も調べる必要があります。まずは、不動産会社に相談してみましょう。
Point2:将来性
その物件の敷地が計画道路や区画整理などにかかっていないかのチェックはもちろん、近隣の事業予定地、大きな空地、駐車場などは事前に調べておきましょう。将来的に大規模な建設物が建つ可能性があります。
Point3:状態
投資物件とはいえ、自分が実際に住むと考えて徹底的にチェックしましょう。空室があれば間取りや収納などの見た目のチェックの他に、水周りや設備器具などのチェックも必要です。 またマンションの共用部分のチェックも忘れずに行いましょう。
状態が悪いところがあれば修繕の必要の有無も考慮に入れて計画を立てる必要があります。

ここに注意!! 利回りだけで判断するのはNG!!
投資物件は利回りだけに目が行きがちですが、目先の利回りに惑わされて投資すると思わぬ落とし穴に落ちる可能性があります。
なぜでしょうか。いくら利回りが高くても、賃貸物件として魅力がなく、入居率が約50%という物件であれば、投資回収の時間は倍になってしまいます。逆に利回りが低くても、入居率が高い魅力的な物件であれば、投資回収に時間がかかるものの、長期的に安定した投資が成り立つのです。
また、一般的に言われている利回りは、いわゆる表面利回り(年間家賃額合計÷売買価格)であることが多いので、修繕費や税金、空室率などなどを考慮した実質利回りも併せて把握するようにしましょう。

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Step4:売買契約

購入申込

購入したい物件が決まったら、まずは「購入申込」を行います。買主様は不動産会社を通して、書面で購入の意思表示をします。
ここで、契約日時や手付金の額、引渡しの時期、付帯工事の有無などを取り決めます。
価格や引渡しなどの条件を交渉し、条件が合えば契約となります。

重要事項説明

売買契約に先立って「重要事項説明」を不動産会社から受けます。重要事項説明書の内容を十分に理解した上で契約に臨みましょう。
なお、重要事項説明書に記載されている内容は難しいことが多いですが、ここで内容を理解することはとても重要です。
事前に準備してもらい、目を通し、不明な点があれば、担当者に遠慮なく質問しましょう。
※当日説明を受けて内容をよく理解しないまま契約し、トラブルになるケースもあります。
必ず内容をよく理解してから契約に臨みましょう。

売買契約締結

売買契約書には、売買代金や売買対象面積、引渡し時期などが明記されます。
契約内容を充分に理解し、納得したうえで署名・捺印するようにしましょう。
合わせて売主様に手付金を支払います。(手付金は残代金決済時に売買代金の一部に充当されます。)
また、不動産会社に対して仲介手数料(半金)の支払いが必要になる場合もあります。

CHECK売買契約時に
必要なもの
1手付金(売買価格の5%~10%が目安)
2印鑑
3印紙代(売買契約書に貼付する印紙のため)
4仲介手数料半金(仲介物件の場合)
5本人確認ができる書類(運転免許証、パスポート、健康保険証など)

Step5:ローン契約

ローンを利用される方は、売買契約後に金融機関に借入れの申込を行います。ローンにはさまざまな商品がありますので、不動産会社にも相談しましょう。

公的融資
住宅金融支援機構融資
全期間固定金利で利用できる公的ローンですが、利用に当っては物件の適用要件などがありますので
ご注意ください。
年金住宅融資
厚生年金・国民年金に加入している方々がご利用できます。
財形住宅融資
勤務先で財形貯蓄をしている方々を対象にした住宅ローンです。
民間融資

銀行、信用金庫、生命保険会社など、各種金融機関がさまざまな商品を取り扱っています。金利や融資限度額、返済方法、手数料なども各金融機関によって異なります。
最近では、保証料や繰り上げ返済手数料がかからない商品も登場しています。条件をじっくり比較検討した上で、自分のライフスタイルに合った商品を選びましょう。

ローン契約までの流れ
  1. 事前審査申込書記入
  2. 事前審査承認・本申込書記入
  3. ローン認証
  4. 金銭消費貸借契約(ローン契約)銀行営業日、営業時間に行います。
CHECK
必要になる書類など※必要書類は金融機関により
異なりますので、
その都度ご確認ください。
1収入証明書(源泉徴収票・確定申告書 直近3期分)
※勤務先でお取りください
2課税証明書(住民税決定通知書)
住民票(省略項目なし・家族全員の記載のあるもの)
印鑑証明書
3身分証明書(パスポート or 運転免許証 表・裏 両面)
勤務証明証(社員証 or 健康保険証 表・裏 両面)
名刺 など
※コピーで構いません

Step6:残代金決済・物件引渡し

残代金の支払いは、ローンの申込を行った金融機関などで行うことが一般的です。売主様へ残代金の支払いを行い、同時に不動産の引渡し、鍵の受領などが行われます。買主様名義にする登記手続きは、一般的に司法書士に委任して行います。

残代金支払の流れ
登記申請書類の確認
所有権移転登記などの申請を行います。登記を代行する司法書士に必要書類を渡し、
登記申請を依頼します。
残代金の支払い
手付金と中間金を差し引いた、売買代金の残額を支払います。
登記費用支払い、固定資産税などの精算
登記費用の支払い、固定資産税などの精算を行います。
また、売主が入居者から預かっている敷金、清掃料などの引き継ぎも行います。
関係書類の受取
賃貸借契約書、入居申込書、付帯設備の保証書関係、取扱説明書などを受け取ります。
鍵の引渡し
購入された物件の鍵を受け取ります。
諸費用の支払
仲介手数料などの諸費用を支払います。
CHECK
残代金支払い時に
必要なもの

※残代金決済時には、自己資金 や登記費用、仲介手数料などの諸費用を準備する必要があります。
当日までに、定期預金の解約をするなどして、新規開設した口座に集めておきましょう。

1残代金
2実印(共有名義の方も)
3住民票(同居される方全員記載のもの)
4印鑑証明書(共有名義の方も)
5本人確認ができる書類(運転免許証、パスポート、健康保険証など)
6登記費用、火災(地震)保険料
7固定資産税・都市計画税の精算金
8管理費、修繕積立金の精算金

Step7:賃貸開始 オーナー業務スタート

これでいよいよあなたもアパートオーナーです。これからは賃借人の募集、家賃の回収、設備の管理などがオーナー様の主な業務となります。
しかし、実際これらの管理業務を自分ひとりで行うのは簡単ではないため、時間や経験の少ないオーナー様は、
不動産会社に委託される方が多いようです。信頼できる不動産会社にお願いしましょう。

管理会社の主な仕事
家賃管理
家賃滞納への対応、更新時の家賃の交渉など
入居者の募集と管理
入居者の募集活動、申込時の入居者の審査、保証人の確認、契約、更新手続きや賃貸借契約の
解約手続き・敷金精算など
クレーム処理
入居後のトラブル発生の対応など
管理・補修・点検
建物の修繕、定期チェック、修繕対策・見積もり・業者手配など
その他
巡回清掃、電球など消耗品の取り替え etc
室内点検・補修箇所チェック(見積もり・業者手配)

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